Contrat de location pour les locaux à visée commerciale (mais aussi industrielle ou artisanale), le bail commercial réuni deux parties : le propriétaire d’un local (le bailleur) et le locataire qui l’occupe dans le cadre de son activité (le preneur). Exaur fait le point sur les éléments à connaître et comprendre concernant ce contrat spécifique.

Bail commercial, les spécificités

Le régime : Il déroge de celui du bail de droit commun et est encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Le statut : Le statut de bail commercial s’applique lorsque le preneur remplit certains critères :

• Il est immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (pour les commerçants et industriels) ou au Répertoire des métiers (pour les artisans),
• Il est le propriétaire d’un fonds de commerce,
• Il exerce une activité réelle (autonome et engendrant une clientèle) de nature commerciale, artisanale ou industrielle.

La durée : On parle souvent de 3-6-9. Le contrat est établi pour une durée minimale de 9 ans (une durée plus longue est possible bien sûr). Le preneur peut mettre fin au contrat tous les 3 ans (résiliation triennale), à condition de respecter un préavis de 6 mois avant la date d’anniversaire du bail Cette décision doit être communiquée via un huissier.

L’état des lieux : Il doit être rédigé (soit par le bailleur ou le locataire, soit par un huissier dont les frais sont partagés entre les parties) lors de la prise de possession du local et lors de sa restitution. Ce document doit être joint au contrat ou conservé par les contractuels. À défaut d’état de lieux, le local sera présumé être en mauvais état.

Bail commercial, quel intérêt ?

Il s’agit d’un contrat « très protecteur » car le preneur dispose du droit à la propriété commerciale et donc d’un droit au renouvellement du bail commercial, qui contraint le bailleur de l’indemniser lorsqu’il refuse de renouveler le contrat à l’arrivée de son terme.

En effet, le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’en :

• Donnant congé au preneur en respectant un délai de préavis de 6 mois avant l’arrivée du terme du bail,
• Refusant la demande de renouvellement du preneur dans un délai de 3 mois à compter de sa notification (valable uniquement s’il atteste d’un motif légitime ou s’il verse au preneur une indemnité d’éviction).

À noter, le bailleur sera exempté de verser l’indemnité dans les cas suivants : s’il souhaite reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble ; s’il souhaite habiter ou loger son conjoint, ses descendants / ascendants (ces derniers ne devant pas avoir de logement au moment de la reprise) – et enfin si le locataire ne respecte pas ses engagements (non-paiement du loyer, par exemple)

Bail commercial : loyer, charges et entretien

Le montant du loyer est déterminé librement par les parties du contrat, ainsi que les modalités du paiement. Cependant, il est généralement fixé par le bailleur qui peut fixer un loyer « élevé » s’il estime que la position géographique le justifie par exemple.

Concernant les modalités de révision du loyer du bail commercial :

• En présence d’une clause d’échelle mobile : les parties peuvent décider de soumettre le loyer à une révision annuelle en application d’un indice de révision préalablement défini (Indice des loyers commerciaux ou l’Indice des loyers des activités tertiaires).
• En l’absence d’une clause de révision des loyers : le loyer du bail commercial peut être soumis à une révision triennale par référence à l’Indice des loyers commerciaux (ILC).

Concernant les charges (dépenses d’entretien), le bailleur peut imputer au preneur certaines charges à l’exception des dépenses suivantes :

• Grosses réparations
• Dépenses de mise en conformité ou de travaux visant à remédier à la vétusté du local
• Impôts et taxes incombant normalement au bailleur ou au propriétaire
• Honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers
• Dépenses d’embellissement

Enfin, concernant l’entretien du local, les charges d’entretien et de réparation sont en général à la charge du preneur (hormis les grosses réparations).

Bail commercial :  renouvellement et cession

Le renouvellement : À l’issue du contrat, si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit par tacite prolongation de jour en jour. Dès lors, le locataire comme le bailleur peuvent demander congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois

La cession : Indépendamment de son fonds de commerce, le locataire peut céder son bail à un autre exploitant, sous réserve que le contrat ne contienne pas une clause contraire, et sous réserve de l’accord du bailleur. Le bail continue alors dans les mêmes conditions seul le titulaire change. A noter, lorsque l’activité exercée dans les lieux est totalement cédée (donc le fonds de commerce) à un repreneur qui continue d’exercer la même activité, le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du bail.

Sources :

• https://droit-finances.commentcamarche.com/entreprise/guide-entreprise/1767-bail-commercial-le-statut-des-baux-commerciaux/
• https://www.comptafrance.fr/2022/05/11/bail-commercial/